《民國房地產(chǎn)戰(zhàn)爭》帶領(lǐng)讀者去趟民國，解密民國時(shí)代的房價(jià)和房租、按揭和房奴、開發(fā)商和炒房團(tuán)、買房難和政府調(diào)控、低價(jià)征地和強(qiáng)制拆遷，剖析歷次內(nèi)戰(zhàn)和抗日戰(zhàn)爭對(duì)中國樓市的深遠(yuǎn)影響，并生動(dòng)描述了魯迅、丁玲、冰心、巴金、郭沫若、梁實(shí)秋等著名作家解決住房問題的艱難歷程。
作者簡介：
李開周，生于1980年，河南開封人，青年學(xué)者，專欄作家，曾在《南方都市報(bào)》、《新京報(bào)》、《中國經(jīng)營報(bào)》、《世界新聞報(bào)》、《羊城晚報(bào)》、《中國烹飪》等35家媒體開設(shè)專欄，著有《君子愛財(cái)：歷史名人的經(jīng)濟(jì)生活》、《千年樓市》、《食在宋朝》、《祖宗的生活》等書。
目錄：
導(dǎo)讀
緣起：為什么寫這本書
書名：為什么叫“戰(zhàn)爭”
體例：關(guān)于注釋和擴(kuò)展閱讀
內(nèi)容：我們即將分享到的
第一章民國房地產(chǎn)戰(zhàn)爭
引言：蚊子叮咬抓癢器
從天地會(huì)說起
義軍制造難民
第一個(gè)房產(chǎn)牛市
擴(kuò)展閱讀：劉麗川致各國領(lǐng)事函
開發(fā)商是打出來的
太平天國一亡，上海樓市就崩盤了
辛亥牛市
黃楚九的爛尾樓導(dǎo)讀
緣起：為什么寫這本書
書名：為什么叫“戰(zhàn)爭”
體例：關(guān)于注釋和擴(kuò)展閱讀
內(nèi)容：我們即將分享到的
第一章民國房地產(chǎn)戰(zhàn)爭
引言：蚊子叮咬抓癢器
從天地會(huì)說起
義軍制造難民
第一個(gè)房產(chǎn)牛市
擴(kuò)展閱讀：劉麗川致各國領(lǐng)事函
開發(fā)商是打出來的
太平天國一亡，上海樓市就崩盤了
辛亥牛市
黃楚九的爛尾樓
西南聯(lián)大和昆明樓市
擴(kuò)展閱讀：抗戰(zhàn)時(shí)的昆明房客
陪都時(shí)代的重慶地價(jià)
戰(zhàn)爭抬高房價(jià)是歷史規(guī)律
擴(kuò)展閱讀：抗戰(zhàn)時(shí)難民是怎樣涌進(jìn)租界的
硝煙過后，必有房荒
戰(zhàn)時(shí)的婚房需求
用刺刀把房價(jià)挑起來
用炸彈把物業(yè)費(fèi)轟上天
抗戰(zhàn)時(shí)期怎樣選房
抗戰(zhàn)時(shí)期怎樣裝修第二章：民國的征地和拆遷
日軍在中國怎樣征地
汪偽在廣州怎樣征地
偽滿在東北怎樣征地
降低了誰的發(fā)展成本
孫中山的征地思想
法律是法律，現(xiàn)實(shí)是現(xiàn)實(shí)
擴(kuò)展閱讀：中華民國土地征收法
南京大方巷征地事件
從保路運(yùn)動(dòng)到毀路運(yùn)動(dòng)
全國的情形
昆明的拆遷
野蠻拆遷是一項(xiàng)光榮傳統(tǒng)
國民黨縱火燒屋
租界當(dāng)局也很無恥
拆到了死人頭上
并不是所有的釘子戶都吃虧第三章：從魯迅買房看民國樓市
魯迅買房很謹(jǐn)慎
民國樓市很混亂
比魯迅還謹(jǐn)慎的購房者
民國也能分期和按揭
貸款利息特別高
曾經(jīng)很便宜的北京四合院
曾經(jīng)很便宜的北京地皮
魯迅為什么很晚才買房
普通人買房難不難
擴(kuò)展閱讀：一個(gè)民國白領(lǐng)的家庭賬本
遷都以后的南京樓市
大屠殺前夕的南京樓市
天津房價(jià)因何崩盤
房價(jià)受意念控制
上海的房價(jià)被炒到了天上
廣州的地王比今天還貴
民國的中介費(fèi)
民國的契稅
苛捐雜稅知多少
民國的房產(chǎn)稅第四章民國房荒和廉租房
民國青年的租房生活
民國大腕的租房生活
南京的房荒
其他城市的房荒
擴(kuò)展閱讀：遷都以前的北京房價(jià)
擴(kuò)展閱讀：紐約也在鬧房荒
房荒導(dǎo)致節(jié)育
房荒誘發(fā)自殺
農(nóng)民工進(jìn)城
擴(kuò)展閱讀：民國農(nóng)村有多苦
貧民窟遍地開花
飛檐走壁和穿墻術(shù)
裝不起自來水
活死人店
軍閥的不動(dòng)產(chǎn)
富商的不動(dòng)產(chǎn)
民國也有溫暖
民國的廉租房
什么樣的人能申請(qǐng)廉租房
尾聲：對(duì)空置房的打擊站在民國看未來，作者用如椽之筆畫出了中國房地產(chǎn)市場的“長期走向”。
——張慶生（海爾地產(chǎn)集團(tuán)商住地產(chǎn)總經(jīng)理）
居者有其屋，我們從來做不到。居者有其史，也許可以這本書開始。
——史航（當(dāng)紅編劇、電視策劃人）
李開周先生以他風(fēng)趣的文筆、扎實(shí)的考證，以及一顆悲天憫人的菩提心，為我們徐徐展開民國房地產(chǎn)市場的神奇畫卷。
——李燕（香港成報(bào)網(wǎng)總裁）
李開周君拒絕人云亦云，一向獨(dú)辟蹊徑，《民國房地產(chǎn)戰(zhàn)爭》延續(xù)他格物致知和博覽精思的老習(xí)慣，考證民國房價(jià)，拷問今日樓市，是一部不可多得的好書。
——許石林（作家、文藝評(píng)論家）從天地會(huì)說起
金庸武俠小說里有個(gè)天地會(huì)，總舵主叫陳近南，麾下幫眾十幾萬人，勢(shì)力遍布大江南北，藏龍臥虎，高手如云，殺官劫獄，反清復(fù)明，做下了轟轟烈烈的大事業(yè)。歷史上確實(shí)有個(gè)天地會(huì)，但陳近南只是這個(gè)幫會(huì)的遙遠(yuǎn)傳說，而且他還是個(gè)和尚（并不是武俠小說里那個(gè)英俊瀟灑的中年書生）。金庸說陳近南原來的名字叫陳永華，陳永華是有的，他是鄭成功的手下，以文治見長，不會(huì)武功，更沒有創(chuàng)辦過天地會(huì)。
從清政府公布的奏章和邸報(bào)來看，天地會(huì)成立于乾隆年間（金庸小說里的天地會(huì)在康熙年間就已經(jīng)很活躍了），先是在廣東和福建一帶活動(dòng)，后來轉(zhuǎn)戰(zhàn)臺(tái)灣，在臺(tái)灣發(fā)動(dòng)抗清起義，“所過之處香案疊疊”（天地會(huì)“順天大盟主”林爽文的告示），受到了臺(tái)灣人民的大力支持。臺(tái)灣人拿起鐮刀加入天地會(huì)，占領(lǐng)城市，驅(qū)趕貪官，剪掉發(fā)辮，改換服式，臺(tái)灣一時(shí)變色，大半個(gè)島嶼納入天地會(huì)控制之下。為撲滅這場起義，乾隆動(dòng)用了廣東、廣西、福建、貴州、浙江、湖南、四川七個(gè)省的軍隊(duì)，消耗的軍費(fèi)占了全年財(cái)政收入的三分之一。
這場起義失敗之后不到五年，臺(tái)灣南路和臺(tái)灣北路又先后爆發(fā)了兩次起義，也都由天地會(huì)發(fā)起。到了嘉慶七年，廣東惠州天地會(huì)首領(lǐng)蔡步云起義。嘉慶十一年，廣東潮州天地會(huì)首領(lǐng)張四田起義。嘉慶后期，從天地會(huì)衍生出“平頭會(huì)”和“紅花會(huì)”（這是金庸《書劍恩仇錄》和《飛狐外傳》里反復(fù)提到的一個(gè)大幫會(huì)），分別在廣東、福建、新疆、湖北從事抗清活動(dòng)。此時(shí)天地會(huì)的勢(shì)力已經(jīng)發(fā)展到東南亞，蘇門答臘島上的部分華僑也是天地會(huì)的會(huì)員。直到辛亥革命前夕，革命黨人陶成章創(chuàng)建“龍華會(huì)”，其組織形式還是模仿天地會(huì)的架構(gòu)。還有我們的“鑒湖女俠”秋瑾，其實(shí)也屬于天地會(huì)——她加入的“三合會(huì)”是天地會(huì)在晚清時(shí)期的一個(gè)化名。
如果追本溯源的話，民國上海的青幫，現(xiàn)在香港的“新義安”，都跟歷史上的天地會(huì)有著千絲萬縷的聯(lián)系，都是天地會(huì)的變種或者衍生品。只是時(shí)代變了，宗旨也變了，這些幫會(huì)不再提“反清復(fù)明”，也沒有別的政治追求，它們賄賂官員、滲透政府、劃分勢(shì)力范圍，要的無非是一個(gè)“錢”字，丟了天地會(huì)老祖宗的臉。
義軍制造難民
也有不給天地會(huì)丟臉的。鴉片戰(zhàn)爭前后，天地會(huì)又衍生出一個(gè)分支：小刀會(huì)。這個(gè)幫會(huì)在上海很活躍，秘密結(jié)黨，謀劃反清。公元1853年，小刀會(huì)首領(lǐng)劉麗川公然打出“反清復(fù)明”旗號(hào)，率領(lǐng)幫會(huì)成員和附近貧民攻占嘉定縣城，繼而攻占上�？h城，宣告“大明國”成立，劉麗川自封“大明國招討大元帥”。滿清政府調(diào)派軍隊(duì)圍剿，被劉麗川打得稀里嘩啦。清軍敗退，小刀會(huì)又攻占寶山、南匯、川沙、青浦，然后清軍再次圍剿，雙方在今天的上海市區(qū)和近郊區(qū)縣打了幾十場硬仗。
不管什么時(shí)候打仗，吃虧的總是老百姓。公元1854年10月7號(hào)，后來出任中國海關(guān)總稅務(wù)司第一把手、把持中國海關(guān)近半個(gè)世紀(jì)的英國人赫德從香港坐船去寧波，途徑上海，登陸住宿。當(dāng)時(shí)上海正在小刀會(huì)的控制之下，赫德親眼目睹了戰(zhàn)爭給上海市民帶來的災(zāi)難：城里到處是燒毀的民房，路邊還有丟棄的尸體，起義者良莠不齊，一邊跟政府軍交戰(zhàn)，一邊肆無忌憚地?fù)屽X搶女人，“他們急急忙忙把任何可以拿到的東西都拿出城去換取食物。”剛才我還夸小刀會(huì)不給天地會(huì)丟臉來著，寫到這兒又覺得，這個(gè)小刀會(huì)也不是什么好玩意兒，至少它的某些成員不是好玩意兒。
過去有句老話：“小亂居鄉(xiāng)，大亂居城�！币馑际切」赏练蓑}擾地方的時(shí)候，最好搬到城里住，因?yàn)槌抢镉熊婈?duì)，有警察，土匪不敢搗蛋；打大仗的時(shí)候最好搬到鄉(xiāng)下住，因?yàn)槌抢镉绣X人多，漂亮女人多，機(jī)關(guān)也多，是財(cái)富和政權(quán)的象征，是“兵家必爭之地”，而農(nóng)村窮得叮當(dāng)響，“兵家”們不屑于去爭，住在農(nóng)村最多被拉壯丁，比城里安全。所以在和平年月，城市是優(yōu)于農(nóng)村的，有錢的農(nóng)村人為了換一個(gè)相對(duì)良好的治安環(huán)境，紛紛在城里買房定居；一旦爆發(fā)戰(zhàn)爭，城里反不如農(nóng)村安全，城里人為了保住妻女、錢財(cái)和自己的小命，不得不向農(nóng)村逃難。像這種反反復(fù)復(fù)如同拉鋸的城鄉(xiāng)之間大遷徙，曾經(jīng)在古代中國和近代中國一再上演。
小刀會(huì)跟清軍打仗，戰(zhàn)火燒到了家門口，上海人自然要往鄉(xiāng)下搬遷，可是這時(shí)候連鄉(xiāng)下也不安全了——太平天國的起義軍，也就是被江南百姓稱為“長毛”的家伙，正在勢(shì)如破竹地攻城掠地，一路上殺富戶、燒廟宇、拉壯丁、征軍糧，在弄清他們的進(jìn)軍路線之前，貿(mào)然搬到農(nóng)村去等于送死。城里沒法待，鄉(xiāng)下又不敢去，外有政府軍攻殺，內(nèi)有小刀會(huì)搶劫，上海市民何去何從？
第一個(gè)房產(chǎn)牛市
逃命的地方還是有的。自封“大明國招討大元帥”的小刀會(huì)首領(lǐng)劉麗川是個(gè)“洋務(wù)派”，講難聽點(diǎn)兒叫做“二鬼子”，他早年在新加坡打過工，后來又在英國洋行做買辦，深知中西武力相差甚遠(yuǎn)，得罪洋人后患無窮。為了使“大明國”這個(gè)新政權(quán)獲得洋人的支持，劉麗川攻占上海當(dāng)天就去了租界，他向各國領(lǐng)事承諾：小刀會(huì)只針對(duì)清政府，不針對(duì)洋人，外面殺聲震天，租界安如泰山，決不讓一兵一卒進(jìn)租界搗蛋。這個(gè)承諾使洋人暫時(shí)保持了中立，也讓租界成了戰(zhàn)爭中僅存的和平孤島。哪里才是上海人逃難的最佳選擇？租界。
按照清政府和英、法、美等國簽訂的條約，華洋應(yīng)該分居，租界里只能住外國人，不能住中國人�？墒沁@時(shí)候戰(zhàn)火燒身，凡跟洋人有點(diǎn)兒關(guān)系的中國人都往租界里逃，跟洋人沒有關(guān)系的中國人也在想法設(shè)法買通關(guān)系往租界里逃，哪還顧什么條約不條約？小刀會(huì)跟政府軍交火的第一天，英租界里就涌進(jìn)了兩萬名中國人，小小的租界擁擠不堪。
洋人剛開始還抗議華人破壞“華洋分居”的條約來著，很快發(fā)現(xiàn)這些扶老攜幼前來逃難的華人都攜帶著金銀細(xì)軟，腰包里都有點(diǎn)兒積蓄（窮人逃不進(jìn)租界，只能在外面等死）。難民不像蝸牛背著房子走路，這時(shí)候已是深秋，也不能露宿街頭，所以得向洋房東租房住。房子供不應(yīng)求，難民不惜千金，一時(shí)人如潮涌，房租陡漲，家有大屋的洋人都發(fā)了。頭腦精明的洋人趁機(jī)搭建簡易房，再高價(jià)租給華人，從中獲取高額利潤。很快地，在英租界西北部和分隔英法租界的洋涇浜兩岸，一排一排的小木屋拔地而起，妓院、賭館和鴉片館也在附近遍地開花，上海租界迎來了有史以來第一個(gè)房產(chǎn)牛市。
也就是說，小刀會(huì)燃起了戰(zhàn)火，戰(zhàn)火逼著華人逃進(jìn)租界，華人為租界房市帶來了需求，暴漲的需求讓歐美開發(fā)商賺到了第一桶金。過去我們一說“發(fā)戰(zhàn)爭財(cái)”，都是指賣軍火，現(xiàn)在看來還有一條發(fā)戰(zhàn)爭財(cái)?shù)那溃蔷褪亲龇慨a(chǎn)。
戰(zhàn)爭財(cái)利潤雖大，只能在戰(zhàn)爭時(shí)候發(fā)，和平一降臨，生意就歇菜。小刀會(huì)占領(lǐng)上海不到兩年，滿清政府游說洋人一同“剿匪”，在洋槍洋炮的支持下，清軍打跑了小刀會(huì)，“大明國”就此覆滅，上海恢復(fù)了和平，在租界避難的人們返回家園，洋涇浜兩岸的小木屋開始空置。小刀會(huì)起義之前，租界里有幾家洋行（例如老沙遜）販賣鴉片為業(yè)，戰(zhàn)爭時(shí)期都改行干起了房地產(chǎn)，現(xiàn)在和平了，難民走了，房產(chǎn)牛市變成熊市了，它們又都販賣鴉片去了。
……
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