房?jī)r(jià)會(huì)暴跌50%嗎？買房還需要搶嗎？房?jī)r(jià)還要跌多久？房?jī)r(jià)跌了怎么辦？本書將集中解答上述問(wèn)題，本書分為三大部分，第一，從房?jī)r(jià)決定的基本面市場(chǎng)供需出發(fā)，告訴你中國(guó)究竟有多少房子，驚人的庫(kù)存背后，是正在逆轉(zhuǎn)的購(gòu)房需求；第二，分析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)33年來(lái)表象的房?jī)r(jià)走勢(shì)以及所呈現(xiàn)出的房地產(chǎn)周期，創(chuàng)新性地運(yùn)用艾略特波浪理論等從五大角度推演中國(guó)房地產(chǎn)周期；第三，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫形態(tài)出發(fā)，糾正被誤讀的格林斯潘的泡沫觀，進(jìn)而分析泡沫破裂的演化路徑，哪些是壓倒駱駝最后的稻草，并結(jié)合周期推演泡沫破裂最有可能的時(shí)點(diǎn)。半載近乎廢寢忘食，如履薄冰，只為你我的錢袋子負(fù)責(zé)。
作者簡(jiǎn)介：
艾經(jīng)緯生于上世紀(jì)八十年代中期，資深財(cái)經(jīng)媒體人，現(xiàn)任第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》中心副主任。自幼書法啟蒙，好讀文史哲。希冀讀萬(wàn)卷書，行萬(wàn)里路，力求知行合一。經(jīng)濟(jì)學(xué)科班出身，習(xí)慣專題式閱讀，模塊化研究。自詡一個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)、金融市場(chǎng)、歷史趨勢(shì)的觀察者和參與者。同時(shí)深信教育是社會(huì)進(jìn)步之本，是一名JA志愿者。八載財(cái)經(jīng)媒體生涯，興趣初在資本市場(chǎng)，擅長(zhǎng)財(cái)務(wù)分析，2007年~2009年間挖掘了諸多問(wèn)題上市公司，跟蹤研究華聞系、明天系、新湖系等資本系。2009年起重新關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)，后拓展至全球宏觀，重點(diǎn)關(guān)注美日央行，及房地產(chǎn)市場(chǎng)。 2010年起，主持發(fā)布第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》金融投資閱讀榜，2013年起兼任中資海派“iHappy投資者”系列圖書編審委員會(huì)委員，百度閱讀簽約作者。2011年起在第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)開辟“宏觀觀察”專欄，2014年起在一財(cái)網(wǎng)開辟“圖解宏觀”專欄，同時(shí)在新浪財(cái)經(jīng)、今日頭條亦有專欄。著有：《誰(shuí)的A股？》、《“殺人”游戲投資學(xué)》、散文集《世事繁雜，我們簡(jiǎn)單》（百度閱讀），與張庭賓先生合著有暢銷書《中國(guó)富人為何變窮》。
目錄：
序言
閱讀提示
第一篇供需大剪刀
第一章逆天的供給/2
第一節(jié)中國(guó)到底有多少房子/2
第二節(jié)房子真的不用再搶啦！/7
第三節(jié)中國(guó)在建住宅至少夠賣5年/11
第四節(jié)待開發(fā)面積可賣3個(gè)月/13
第五節(jié)3600萬(wàn)套保障房已實(shí)際執(zhí)行82%/14
第六節(jié)北京自住房：沖擊50%的供應(yīng)/18
第二章轉(zhuǎn)折的需求/19
第一節(jié)“剛需”：一個(gè)經(jīng)典的謬誤/19
第二節(jié)被錯(cuò)誤比較的住房自有率/23序言閱讀提示第一篇供需大剪刀 第一章逆天的供給/2第一節(jié)中國(guó)到底有多少房子/2第二節(jié)房子真的不用再搶啦！/7第三節(jié)中國(guó)在建住宅至少夠賣5年/11第四節(jié)待開發(fā)面積可賣3個(gè)月/13第五節(jié)3600萬(wàn)套保障房已實(shí)際執(zhí)行82%/14第六節(jié)北京自住房：沖擊50%的供應(yīng)/18 第二章轉(zhuǎn)折的需求/19第一節(jié)“剛需”：一個(gè)經(jīng)典的謬誤/19第二節(jié)被錯(cuò)誤比較的住房自有率/23第三節(jié)從人口金字塔看房地產(chǎn)需求/27第四節(jié)“90后”到底要不要買房/30第五節(jié)危險(xiǎn)的信號(hào)：2015年購(gòu)房適齡人口達(dá)峰值/32第六節(jié)驗(yàn)證美日房地產(chǎn)泡沫的神器/36第七節(jié)大爭(zhēng)鋒：正在減速與透支的城鎮(zhèn)化/38第八節(jié)房?jī)r(jià)與收入：“對(duì)不起，拖后腿了”/42 第三章供需大碰撞/48第一節(jié)供需的剪刀：咔嚓一下要7年/48第二節(jié)舊變量：那些年被拆掉的房子/50第三節(jié)新變量：?jiǎn)为?dú)二胎效應(yīng)要等10年/52第四節(jié)破壞量：房屋倒塌序幕拉開/53第五節(jié)暗物質(zhì)：空置率的5個(gè)調(diào)查數(shù)據(jù)/53第六節(jié)穩(wěn)定量：哪些城市的房子更抗跌/58第七節(jié)剪刀之銷竣比：房市供需假象指標(biāo)/59第八節(jié) 批售比：萬(wàn)科的絕密武器，樓市的風(fēng)向標(biāo)/62 第二篇價(jià)格與周期 第四章表象的價(jià)格/68第一節(jié)房?jī)r(jià)誰(shuí)決定？/68第二節(jié)房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)，百姓的疑惑/72第三節(jié)1998年之前的中國(guó)房?jī)r(jià)/73第四節(jié)1998年之后的中國(guó)房?jī)r(jià)/76第五節(jié)中國(guó)商品房始祖的33年房?jī)r(jià)變遷/78第六節(jié)錯(cuò)位：房?jī)r(jià)是建安成本的5～14倍/80第七節(jié)走高的地價(jià)：土地招拍掛制度下的蛋/83第八節(jié)房?jī)r(jià)公式中的地價(jià)，平均25%/87 第五章混沌的周期/92第一節(jié)房地產(chǎn)周期：一個(gè)理不清的毛線球/92第二節(jié)三個(gè)經(jīng)典的房地產(chǎn)周期理論/95第三節(jié)18年魔咒：為什么？/98第四節(jié)日本、美國(guó)、英國(guó)的房地產(chǎn)周期/99第五節(jié)1998年：中國(guó)房地產(chǎn)周期分水嶺/104第六節(jié)1998年之前的中國(guó)房地產(chǎn)周期/106 第六章房市大衰退/109第一節(jié)新視角：波浪理論指向C浪大殺跌/109第二節(jié)透支的2013年：3個(gè)領(lǐng)先指標(biāo)/114第三節(jié)領(lǐng)先指標(biāo)：本輪下跌至少18個(gè)月/116第四節(jié)哈里森模型劍指2014年/118第五節(jié)政府的“父愛主義”能挽救房地產(chǎn)嗎？/119第六節(jié)解除限購(gòu)之溫州樣本/121第七節(jié)房市大衰退：五個(gè)角度的測(cè)算/125第八節(jié)房?jī)r(jià)有多少下跌空間/127第九節(jié)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)：V形、U形？/130第十節(jié)“白銀十年”：一個(gè)美好的愿望/134第十一節(jié)房市大衰退，經(jīng)濟(jì)會(huì)怎樣/135 第三篇泡沫與輪回 第七章泡沫的機(jī)理/140第一節(jié)被誤讀的格林斯潘泡沫論/140第二節(jié)泡沫的五重性/141第三節(jié)異質(zhì)信念和通貨幻覺/144第四節(jié)土地、貨幣與鋼一般的泡沫/147第五節(jié)泡沫演化路徑：衰退大陀螺/148第六節(jié)泡沫的臨界點(diǎn)：不穩(wěn)定的魔指/150第七節(jié)明斯基時(shí)刻：債務(wù)、房?jī)r(jià)的沙堆/152第八節(jié)泡沫測(cè)定：誰(shuí)說(shuō)破了才叫泡沫/154 第八章駱駝與稻草/158第一節(jié)新常態(tài)：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)邁入中速時(shí)代/158第二節(jié)漸變量：貿(mào)易順差的逆轉(zhuǎn)/161第三節(jié)央行角色：貨幣政策新常態(tài)/163第四節(jié)貨幣如水：增速進(jìn)入下行通道/165第五節(jié)不穩(wěn)定因素：資本外流/167第六節(jié)領(lǐng)先指標(biāo)：人民幣匯率過(guò)拐點(diǎn)/171第七節(jié)觸發(fā)因素：39%負(fù)債率的堰塞湖/173第八節(jié)外部沖擊：美聯(lián)儲(chǔ)2015年加息/176第九節(jié)反腐增強(qiáng)1%，打壓房?jī)r(jià)4.8%～9.6%/177第十節(jié)導(dǎo)火索：廣義信貸風(fēng)險(xiǎn)暴露38%/178 第九章泡沫的終結(jié)/181第一節(jié)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫測(cè)算/181第二節(jié)從收入測(cè)算房地產(chǎn)泡沫/185第三節(jié)150萬(wàn)億元：逆天的中國(guó)住宅總市值/186第四節(jié)注意杠桿，別把買房不當(dāng)交易/188第五節(jié)5個(gè)案例：房?jī)r(jià)下跌，該怎么辦？/192第六節(jié)漫長(zhǎng)的痛苦：次貸危機(jī)的演化/195第七節(jié)破裂先鋒：溫州和鄂爾多斯/196第八節(jié)2015年：泡沫的終結(jié)/200 附錄A中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)35年運(yùn)行軌跡（1978～2014年上半年）/203附錄B中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)35年運(yùn)行軌跡（1978～2013年簡(jiǎn)版）/231附錄C中國(guó)保障房政策24年變遷/235參考文獻(xiàn)/240致謝/246后記從理想主義到中的精神/248房地產(chǎn)是中國(guó)家庭資產(chǎn)配置占比最大的資產(chǎn)，本書從多維度客觀論述中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格如何進(jìn)行估值及未來(lái)走勢(shì)，其結(jié)論也很值得借鑒。
——李迅雷海通證券副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
作為資深財(cái)經(jīng)媒體人，艾經(jīng)緯先生關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)不奇怪，難得的是這本書有框架、有邏輯、有數(shù)據(jù)，系統(tǒng)地分析了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行軌跡。作者對(duì)住房供應(yīng)、剛性需求、自有率、空置率、城鎮(zhèn)化、土地財(cái)政等熱點(diǎn)問(wèn)題有獨(dú)到的視角和解構(gòu)，其房市大衰退的觀點(diǎn)和背后的推理值得所有關(guān)心中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的人士借鑒和參考。
——彭文生中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
這是泡沫嗎？房?jī)r(jià)調(diào)整會(huì)有多劇烈？艾經(jīng)緯從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛幻中梳理事實(shí)，并清晰地提出他的預(yù)測(cè)：18個(gè)月的房?jī)r(jià)調(diào)整已然開始。無(wú)論你贊同與否，這本書值得一讀，其中的數(shù)據(jù)計(jì)算和圍繞房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論非常令人耳目一新。
——王志浩（StephenGreen）渣打銀行中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家房地產(chǎn)是中國(guó)家庭資產(chǎn)配置占比最大的資產(chǎn)，本書從多維度客觀論述中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格如何進(jìn)行估值及未來(lái)走勢(shì)，其結(jié)論也很值得借鑒。 ——李迅雷海通證券副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 作為資深財(cái)經(jīng)媒體人，艾經(jīng)緯先生關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)不奇怪，難得的是這本書有框架、有邏輯、有數(shù)據(jù)，系統(tǒng)地分析了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行軌跡。作者對(duì)住房供應(yīng)、剛性需求、自有率、空置率、城鎮(zhèn)化、土地財(cái)政等熱點(diǎn)問(wèn)題有獨(dú)到的視角和解構(gòu)，其房市大衰退的觀點(diǎn)和背后的推理值得所有關(guān)心中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的人士借鑒和參考�！ � ——彭文生中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 這是泡沫嗎？房?jī)r(jià)調(diào)整會(huì)有多劇烈？艾經(jīng)緯從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛幻中梳理事實(shí)，并清晰地提出他的預(yù)測(cè)：18個(gè)月的房?jī)r(jià)調(diào)整已然開始。無(wú)論你贊同與否，這本書值得一讀，其中的數(shù)據(jù)計(jì)算和圍繞房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論非常令人耳目一新�！ 踔竞疲⊿tephenGreen）渣打銀行中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 中國(guó)經(jīng)濟(jì)中，房事最大，本書提供讓人耳目一新而專業(yè)的見解，值得推薦！ ——邵宇東方證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 作者以房地產(chǎn)市場(chǎng)大數(shù)據(jù)為基石，從35年來(lái)的市場(chǎng)政策和價(jià)格變遷中研判未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，用相對(duì)通俗的語(yǔ)言和豐富的案例呈現(xiàn)出來(lái)，推薦一讀！ ——秦朔上海文廣集團(tuán)副總編輯、第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)總編輯 瘋狂樓市是中國(guó)第一熱門話題，觀點(diǎn)也可謂尖銳對(duì)立，有些專家?guī)缀醭沙�。那么，眾說(shuō)紛紜之中誰(shuí)更可信呢？我認(rèn)為有三條標(biāo)準(zhǔn)：1，獨(dú)立立場(chǎng)；2，系統(tǒng)分析框架和嚴(yán)謹(jǐn)邏輯推導(dǎo)；3，扎實(shí)的數(shù)據(jù)。艾經(jīng)緯此書兼具這三個(gè)特征，特別需要強(qiáng)調(diào)的是，他是媒體人，具有可信的公共立場(chǎng)；此前也未一路預(yù)言房地產(chǎn)崩盤，不存在唱空到底的必要。因此態(tài)度更客觀，成果更具參考價(jià)值。 ——張庭賓 中華元智庫(kù)創(chuàng)辦人、《中國(guó)富人為何變窮》作者 作者長(zhǎng)期跟蹤中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，觀點(diǎn)鮮明，數(shù)據(jù)翔實(shí)，推薦閱讀！——王健美國(guó)達(dá)拉斯聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼政策顧問(wèn) 本書從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需分析出發(fā)，圍繞30多年的房?jī)r(jià)變化推演房地產(chǎn)周期，進(jìn)而分析房地產(chǎn)泡沫的機(jī)理和不穩(wěn)定因素�？蚣芎芮逦�，結(jié)論很明了。 ——管清友民生證券研究院院長(zhǎng)、首席宏觀研究員
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