中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還不夠成熟，由住宅開發(fā)商轉向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，仍在用住宅的思路做商業(yè)。中國商業(yè)地產(chǎn)的死盤爛盤和勉強經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)仍然是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的重大問題。本書通過專業(yè)理論和中國中國成功和失敗的商業(yè)案例講解強調商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一個重要理念：做對開發(fā)流程很重要！建筑設計很重要！定位很重要！
本書通過18堂實戰(zhàn)課講述商業(yè)地產(chǎn)的本質、如何做商業(yè)地產(chǎn)項目投資的價值判斷、商業(yè)地產(chǎn)項目出現(xiàn)困難問題的成因與對策、商業(yè)地產(chǎn)成功的基因---建筑設計如何做、商業(yè)地產(chǎn)實戰(zhàn)---招商運營如何做。
作者簡介：
陳倍麟
專業(yè)從事商業(yè)經(jīng)營管理四十年、咨詢策劃服務十多年。在商業(yè)經(jīng)營管理運作層面以及商業(yè)定位策劃領域（含商業(yè)使用功能的建筑規(guī)劃）積累了豐富的行業(yè)實戰(zhàn)經(jīng)驗，個人因此形成了極為敏銳的商業(yè)觸覺。深諳市場需求，掌握的信息量大面廣，可為企業(yè)準確地進行經(jīng)營功能定位及商業(yè)建筑規(guī)劃設計指導，讓商業(yè)項目更具實操性，讓投資者有更好的回報。
個人專業(yè)經(jīng)驗
現(xiàn)供職于易居（中國）控股有限公司克而瑞信息集團商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，任副總經(jīng)理
獨立承擔商業(yè)經(jīng)營公司、現(xiàn)代化商廈的經(jīng)營工作，任中國商業(yè)第一家上市公司——豫園商城的首屆董事
上海市商業(yè)地產(chǎn)評委會特聘專家、電視臺第一財經(jīng)頻道《決戰(zhàn)商場》欄目2009、2010、2011年“最佳觀察員”
上海市注冊咨詢專家、上海市注冊咨詢師、中國注冊高級商務策劃師、國際商務策劃師
豫園商場股份有限公司副總經(jīng)理陳倍麟
專業(yè)從事商業(yè)經(jīng)營管理四十年、咨詢策劃服務十多年。在商業(yè)經(jīng)營管理運作層面以及商業(yè)定位策劃領域（含商業(yè)使用功能的建筑規(guī)劃）積累了豐富的行業(yè)實戰(zhàn)經(jīng)驗，個人因此形成了極為敏銳的商業(yè)觸覺。深諳市場需求，掌握的信息量大面廣，可為企業(yè)準確地進行經(jīng)營功能定位及商業(yè)建筑規(guī)劃設計指導，讓商業(yè)項目更具實操性，讓投資者有更好的回報。
個人專業(yè)經(jīng)驗
現(xiàn)供職于易居（中國）控股有限公司克而瑞信息集團商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，任副總經(jīng)理
獨立承擔商業(yè)經(jīng)營公司、現(xiàn)代化商廈的經(jīng)營工作，任中國商業(yè)第一家上市公司——豫園商城的首屆董事
上海市商業(yè)地產(chǎn)評委會特聘專家、電視臺第一財經(jīng)頻道《決戰(zhàn)商場》欄目2009、2010、2011年“最佳觀察員”
上海市注冊咨詢專家、上海市注冊咨詢師、中國注冊高級商務策劃師、國際商務策劃師
豫園商場股份有限公司副總經(jīng)理
豫園商城小商品公司創(chuàng)始人
使豫園商城悅賓商都扭虧為盈，被譽為“扭虧專家”
上海鑫勝企業(yè)發(fā)展咨詢有限公司總經(jīng)理
40年商業(yè)經(jīng)營及管理、12年商業(yè)地產(chǎn)咨詢策劃經(jīng)驗
在全國主流專業(yè)媒體上發(fā)表過大量學術論文
目錄：
第一部分
商業(yè)地產(chǎn)改變中國
第一堂課重新認識中國的商業(yè)地產(chǎn)
031.城市經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐——商業(yè)地產(chǎn)重上“快車道”
052.實現(xiàn)由感性向理性的過渡——商業(yè)地產(chǎn)由開發(fā)時代轉向運營時代
103.刺激消費、帶動投資的發(fā)動機——城市綜合體及社區(qū)商業(yè)成主流開發(fā)方向
154.嚴防各類風險，保障安全運行——六大關鍵環(huán)節(jié)防控開發(fā)風險
第二堂課商業(yè)地產(chǎn)項目三難問題的成因與對策
221.政府規(guī)劃主導商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展——政府因素
312.商業(yè)地產(chǎn)的資本運作——開發(fā)商因素
453.避免盲目跟風投資商鋪——投資者因素
第二部分
價值判斷是商業(yè)地產(chǎn)的核心
第三堂課價值判斷的概念基礎
511.整合商業(yè)和地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)——定義商業(yè)地產(chǎn)的三個要點第一部分
商業(yè)地產(chǎn)改變中國
第一堂課重新認識中國的商業(yè)地產(chǎn)
031.城市經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐——商業(yè)地產(chǎn)重上“快車道”
052.實現(xiàn)由感性向理性的過渡——商業(yè)地產(chǎn)由開發(fā)時代轉向運營時代
103.刺激消費、帶動投資的發(fā)動機——城市綜合體及社區(qū)商業(yè)成主流開發(fā)方向
154.嚴防各類風險，保障安全運行——六大關鍵環(huán)節(jié)防控開發(fā)風險
第二堂課商業(yè)地產(chǎn)項目三難問題的成因與對策
221.政府規(guī)劃主導商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展——政府因素
312.商業(yè)地產(chǎn)的資本運作——開發(fā)商因素
453.避免盲目跟風投資商鋪——投資者因素
第二部分
價值判斷是商業(yè)地產(chǎn)的核心
第三堂課價值判斷的概念基礎
511.整合商業(yè)和地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)——定義商業(yè)地產(chǎn)的三個要點
532.物業(yè)新不等于商業(yè)能級高——理解核心名詞與關鍵詞
633.商業(yè)價值判斷的前提——分清商業(yè)地產(chǎn)項目性質及形態(tài)類別
第四堂課商業(yè)地產(chǎn)價值的內涵
721.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的難度——商業(yè)地產(chǎn)價值由利益共同體及金融產(chǎn)品決定
762.商業(yè)地產(chǎn)的價值構成——物業(yè)價值+經(jīng)營價值=商業(yè)地產(chǎn)價值
793.支持商鋪有質有量的購買力——商業(yè)價值有動靜兩種狀態(tài)存在
814.經(jīng)營價值產(chǎn)生的過程——商業(yè)地產(chǎn)價值判斷的標準與取向
第五堂課影響商業(yè)地產(chǎn)價值的六大因素
861.商業(yè)地產(chǎn)選址之道——地理位置決定項目價值
882.大交通“達”，商圈內“通”——交通條件決定項目的死活
923.區(qū)域經(jīng)濟調查——區(qū)域經(jīng)濟狀況決定消費能級
944.商業(yè)市場需要供求平衡——商業(yè)市場容量決定商業(yè)合適的容量
975.尋找消費者需求——多個業(yè)態(tài)的業(yè)種組合
996.商業(yè)建筑形態(tài)影響商業(yè)價值——設計與商業(yè)性質匹配的建筑形態(tài)
第六堂課商業(yè)項目價值判斷的四項內容
1021.區(qū)位就是指城市等級與商業(yè)發(fā)展階段——區(qū)位價值影響商業(yè)價值判斷
1132.形成商業(yè)項目客流的基本條件——交通條件影響商業(yè)價值
1173.判斷商業(yè)價值的前提——商業(yè)競爭環(huán)境形成商圈價值判斷
1254.有效利用周邊資源——周邊可整合資源影響價值判斷
第七堂課如何用價值判斷分析商業(yè)項目
案例分析
第三部分
商業(yè)地產(chǎn)的基因：建筑設計
第八堂課商業(yè)建筑設計直接影響經(jīng)營價值
1551.開發(fā)模式?jīng)Q定產(chǎn)品定位——商業(yè)開發(fā)模式?jīng)Q定產(chǎn)品的建筑形態(tài)設計
1582.建筑設計應與經(jīng)營功能定位吻合——商業(yè)建筑形態(tài)設計的兩大原則
1683.品牌建設的載體——商業(yè)建筑設計直接影響商業(yè)經(jīng)營價值
第九堂課準確定位是商業(yè)建筑的設計依據(jù)
1721.體現(xiàn)最高的物業(yè)價值——準確定位對商業(yè)建筑設計至關重要
1782.商業(yè)項目成功開發(fā)的保證——定位前置、設計后置才能保證商業(yè)項目成功開發(fā)
1803.建立邏輯體系和框架結構——定性、定量、定位為建筑設計提供可靠依據(jù)
1894.定性決定定量——商業(yè)地產(chǎn)定位的內容和依據(jù)
第十堂課商業(yè)建筑設計中常見的六個問題
2121.物業(yè)形態(tài)與使用功能脫節(jié)——開發(fā)商先搞建設后做定位
2152.打造消費者愉快消費的平臺——建筑設計按照住宅的思路開發(fā)
2173.按照市場規(guī)律的商業(yè)——以傳統(tǒng)百貨的結構做現(xiàn)代購物中心
2194.商業(yè)空間是聯(lián)系城市的紐帶——商場主次入口設計與外部交通脫節(jié)
2225.判斷商業(yè)地產(chǎn)價值的基礎——把社區(qū)商業(yè)當成區(qū)級甚至市級商業(yè)來設計
2256.避免不專業(yè)的商業(yè)設計——開發(fā)商不具備商業(yè)項目規(guī)劃設計的專業(yè)度
第十一堂課不同經(jīng)營商家對物業(yè)配置的要求
2301.以購物為主——零售業(yè)的物業(yè)配置要求
2312.符合超市賣場的獨特需求——超市賣場的物業(yè)配置要求
2333.判斷商業(yè)地產(chǎn)價值的基礎——數(shù)碼電器的物業(yè)配置要求
2344.判斷商業(yè)地產(chǎn)價值的基礎——餐飲業(yè)的物業(yè)配置要求
2375.判斷商業(yè)地產(chǎn)價值的基礎——娛樂休閑業(yè)的物業(yè)配置要求
2406.經(jīng)營功能需要預設停車位——停車位的配置要求
第十二堂課怎樣設計一個具有吸引力的商業(yè)建筑
2441.提升商業(yè)體的品位——外觀設計應對客流產(chǎn)生視覺吸引力
2492.帶動消費前行——室內設計應滿足消費者的人性需求
2573.第三活動空間——商業(yè)建筑設計應融合城市功能
第十三堂課商業(yè)外部動線的設計
2661.為客流提供運動脈胳——具備三個條件才是好的商業(yè)動線
2692.實現(xiàn)聚集人流的目的——外部動線與外部環(huán)境對接才能聚集人流
2713.城市空間與商業(yè)空間的過渡和融合——外部動線解決商業(yè)項目的兩個關鍵問題
第十四堂課商業(yè)內部平面與垂直動線的設計
2821.引導客流到達每個商鋪——內部平面動線設計要流暢回旋
2992.高層導入客流——垂直動線解決高樓層的客流導入
3033.輸送客流至每個節(jié)點——內部動線設計的七大技巧
第四部分
商業(yè)地產(chǎn)的終極目標：招商運營
第十五堂課商業(yè)地產(chǎn)招商運營的基礎與要求
3181.開發(fā)模式與經(jīng)營結果密切相關——商業(yè)地產(chǎn)不同的開發(fā)模式對招商運營的要求不同
3212.項目運營成功是最終目標——不同性質的商業(yè)地產(chǎn)項目招商運營的基礎不同
第十六堂課針對經(jīng)營功能定位合理配置業(yè)態(tài)、業(yè)種
3361.不同商業(yè)地產(chǎn)項目的基本運作要素——不同性質商業(yè)的業(yè)態(tài)、業(yè)種配置
3462.業(yè)態(tài)、業(yè)種與客群對象直接相關——國內外業(yè)態(tài)、業(yè)種配置對比
第十七堂課國外商業(yè)主力店與次主力店設置借鑒
3491.充分利用主力店與次主力店——主力店與次主力店的類別及租金貢獻度
3542.主力店帶動項目整體經(jīng)營——境外商業(yè)對主力店的設置原則與方法
3563.以非營利性項目帶動營利性消費——境外商業(yè)對非營利性商業(yè)的處理方法
第十八堂課案例詳解商業(yè)地產(chǎn)的模擬招商
3591.構建強大的招商系統(tǒng)——模擬招商主要的考慮點
3602.分析判斷市場條件——模擬招商反饋結果分析
3643.合理解決項目面臨的矛盾——模擬招商對項目定位的提示
第五部分
商業(yè)地產(chǎn)管理工具箱大全
01公司管理制度
369商業(yè)管理服務公司六大管理職能
371某商場管理部管理制度
372管理部工作規(guī)范化制度要求
373某商場日常辦公管理制度
374本商場介紹信、印章管理制度
375某商場費用開支管理辦法
377某商場費用報銷規(guī)定
377某商場公文處理操作規(guī)定
382本商場發(fā)文、轉發(fā)文操作流程圖
383本商場收文操作流程圖
384某商場進場裝修管理規(guī)定
386某商場商鋪裝修承包商承諾書
02商場安保管理制度
389某商場防火、防盜安全責任書
390某商場消防管理規(guī)定
390某商場安全保衛(wèi)檢查制度
391某商場安全保衛(wèi)管理責任人職責
392某商場安全保衛(wèi)事故報告制度
393某商場衛(wèi)生工作制度
03物業(yè)管理制度
395某商場物業(yè)管理使用守則
04招商管理制度
401某商場的商業(yè)管理公約
403某商場商鋪返租招商經(jīng)營協(xié)議
406某商場商鋪委托招租經(jīng)營協(xié)議
408某商場商鋪租賃合作意向書
409商鋪租賃合同
412商鋪聯(lián)營協(xié)議
413某商場進場經(jīng)營管理規(guī)定
05商場經(jīng)營管理制度
416商品質量責任書
416某商場營業(yè)員上崗基本要求
417某商場市場部管理制度總則
418某商場營銷廣告管理規(guī)定
419某商場市場調研工作內容與要求
421某商場商業(yè)管理增值服務內容
06商業(yè)地產(chǎn)工作管理表格
424某商場商家租賃意向表
425某商場租賃商家營業(yè)員登記表
426某商場租賃商家進場裝修登記審核表
427某商場顧客投訴受理單
427某商場員工培訓記錄表
428某商場設備登記表
429某商場設備維護報修單
430某商場會議記錄表
430某商場用印單
431某商場裝修管理收費標準
432某商場裝修違規(guī)處罰明細
0714類商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的選址及建筑要求
434購物中心選址與建筑要求
436百貨店選址及建筑要求
438社區(qū)商業(yè)的選址及建筑要求
442大型倉儲式超市的基本場地要求和建筑標準要求
444家居建材超市選址建店的基本條件
446大型綜合超市（大賣場）基本建筑要求
450便利店選址與建筑要求要求
452家電數(shù)碼選址與建筑要求
454餐飲業(yè)選址及建筑要求
461影院選址及建筑要求
463量販式KTV選址及建筑要求
465電玩城選址與建筑要求
466運動場所選址及物業(yè)建筑要求
470經(jīng)濟型酒店選址及建筑要求
案例導讀
026/安徽某專業(yè)商貿(mào)區(qū)
033/上海某休閑購物中心
038/廈門某商業(yè)廣場
047/南京某女人街項目
065/西安某商業(yè)廣場
065/海南某商業(yè)項目
087/安徽某兒童商廈
087/張家港某商貿(mào)城
088/常熟某商業(yè)項目
089/安徽某美食城
089/香港apm24小時購物廣場
090/香港國際金融中心
091/香港沙田新城市廣場
096/安徽黃山某商業(yè)廣場
096/揚州某商業(yè)項目
109/青島唐島灣游艇會
112/浙江嘉興富安商業(yè)中心
114/上海某地萬達廣場
116/無錫某美食廣場
121/上海五角場某商業(yè)項目
122/沈陽某商業(yè)項目
123/哈爾濱某商業(yè)項目
125/青島唐島灣游艇會
126/上海城開萬源城
129/安徽蕪湖僑鴻
130/沈陽恒大城項目
131/大連星海灣
134/上海某舊廠房改造項目
136/海南�？谖骱０�
141/上海華新鎮(zhèn)某項目
158/上海城開萬源城
160/上海某商業(yè)廣場：建筑設計導致物業(yè)使用價值低
168/上海某花城：建筑物業(yè)功能缺失，錯失零售市場機會
169/南京某商業(yè)廣場：動線被切斷，高層無法實現(xiàn)經(jīng)營價值
172/成都某商城：改造后仍難避免改造前遺留的硬傷
179/江蘇某項目：建筑先行痛失超市賣場，項目難啟動
193/上海五角場萬達廣場：地下城把物業(yè)形態(tài)和人流都串起來
194/上海南方商務區(qū)：如何從定性到各種內容的定位
211/上海某廣場：物業(yè)形態(tài)為銷售而設計，導致失敗
218/鹽城某項目：把零售商廈建成專業(yè)市場的商鋪分割形態(tài)
220/嘉定某商業(yè)中心：主入口設在十字路口金角的位置為佳
224/上海某商業(yè)項目：由區(qū)域商業(yè)調整為社區(qū)商業(yè)
224/上海西郊百聯(lián)：規(guī)模雖大，但仍只是社區(qū)商業(yè)
225/上海某廣場：由區(qū)域商業(yè)調整為社區(qū)商業(yè)
226/邳州某步行街：騎樓的建筑設計存在致命失誤
272/上海某廣場：主入口設在交通軌道口上
273/東京中城：地鐵口直接對著商城入口
274/日本維納斯城堡：地鐵連接通道直達二樓
275/日本難波城：主入口的立體交通配合得好
276/日本六本木購物廣場：軌道交通直接連通二樓商場
276/日本澀谷商業(yè)街：軌道交通直接連通二樓商場
277/香港新城市廣場：創(chuàng)造多首層概念
277/日本阪急地下商場：與地鐵連接
278/上海龍之夢：地鐵上蓋商業(yè)，地處交通樞紐
278/上海正大廣場：新建天橋帶來創(chuàng)造雙首層的機會
279/香港圓方商業(yè)廣場：設置航站樓，最后一站購物直達機場
279/上海港匯廣場：地下入口與地道、地鐵入口相接
283/上海正大廣場：三個節(jié)點把整個商場串聯(lián)起來
284/常熟印象城：采取了同樣的三個節(jié)點
284/上海西郊百聯(lián)：長方形變弧形，形成環(huán)形系統(tǒng)
285/日本三井奧特萊斯：在直線動線中揉入弧度
285/上海來福士廣場：典型的L形設計
286/上海第一八佰伴
286/北京朝陽大悅城：回字中間有中庭
287/上海某商城：動線多，沒有清晰的主動線
287/上海某購物中心：多條動線，使消費者方向感缺失
288/上海某購物中心：多條動線，使消費者方向感缺失
288/日本109大廈裙樓商業(yè)：內部主動線非常清晰
289/上海港匯廣場：切出自營部分形成L形，主動線變得清晰
289/上海某商城：缺少作為核心磁場的主中庭廣場
290/某項目：主動線清晰，由三個帶弧度的節(jié)點連接
291/北京某項目：出入口太多，且缺乏外部公交動線
291/深圳某廣場：空間尺度太大，不易找到主入口
292/深圳金光華廣場：主動線清晰，有節(jié)點串聯(lián)
292/深圳益田假日廣場：主動線清晰，有節(jié)點串聯(lián)
293/北京新中關購物中心：十字形主動線很清晰
293/北京嘉茂/凱德置地：垂直動線做得好
294/蘇州印象城：L形動線使空間尺度非常舒適
294/北京來福士：動線圍繞的全是大賣場，垂直電梯做得好
295/上海恒隆廣場：有弧度的L形動線適合中高端定位
295/泰國芭提雅：曲線形動線做得好
296/馬來西亞陽光廣場：一字形回流動線，主動線清晰
296/泰國展覽館商場：外形奇特，內部一字形主動線清晰
297/山西太原北美新天地：多開動線做餐飲，解決厚度問題
297/美國夏威夷皇家購物中心：直線動線有不同顏色、不同節(jié)點
298/大寧國際VS金橋國際：平面動線有很大改進
300/北京西單大悅城：跨層電梯直上六樓，下樓要逛足每層樓
300/新加坡烏節(jié)灣：跨層電梯從地下二層拉到地下四層
301/香港APM：面積雖小但扶梯眾多，提升高樓層的租金
302/上海來福士廣場：垂直動線結合平面動線，化解頂端死角
304/江蘇太倉某廣場：動線被切得太亂
304/上海某項目：動線切碎，出口太多會漏氣
305/上海某廣場：動線縱橫交錯，缺少主動線
305/廈門某商業(yè)廣場：多動線造成死鋪現(xiàn)象
306/南京某項目：動線呈枝形布局，沒有回旋，到處漏氣
307/日本難波城：弧度動線的導向效果很好
308/香港圓方商業(yè)廣場：刻意規(guī)避了直線形動線
308/上海某項目：動線切得太小沒法做垂直電梯
309/商廈地下入口的對比
310/五角場9-3地塊地下商業(yè)兩種動線設計的比較
313/日本啦啦寶都：平面動線與垂直動線的經(jīng)典結合
324/上海某國際農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場：不具備運作基礎
325/上海江橋某生活廣場：不具備招商引客的基礎
328/上海某商城：原有建筑功能與改變后的經(jīng)營位置不匹配
339/各都市ShoppingMall娛樂業(yè)種差別最小
340/配置對比：上海來福士VS港匯廣場VS新世界城
342/配置對比：上海大寧國際VS梅隴鎮(zhèn)新都匯
343/社區(qū)型ShoppingMall餐飲業(yè)種差別最小
344/各種業(yè)態(tài)的配置比例
345/配置對比：社區(qū)型ShoppingMallVS都市型ShoppingMall
346/不同配置主要取決于消費的客群對象
347/新加坡社區(qū)商業(yè)VS國內社區(qū)商業(yè)
354/日本阪急地下商業(yè)：連接地面百貨，把食品做在一樓
355/香港國際金融中心：把影院做在一樓，可讓明星們不受干擾
355/香港國際金融中心：把超市做在二樓，對客流導入性很強
356/新加坡第一樂：兒童娛樂場做在天臺上，帶動往下走的客流
358/安徽蕪湖僑鴻皇冠假日大酒店
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