住宅及房地產(chǎn)業(yè)作為宏觀經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，不僅關(guān)乎國計(jì)民生，而且能在很大程度上反映和影響整個經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。從國際來看，自20世紀(jì)90年代日本房地產(chǎn)泡沫，至2007年美國次貸危機(jī)，再至2008年全球金融危機(jī)，這些宏觀經(jīng)濟(jì)事件都與住宅市場的擴(kuò)張和收縮存在密切的關(guān)系。從國內(nèi)來看，自1998年國家取消福利分房制度開放住宅市場以來，住宅價格整體上呈上漲趨勢，局部上則有迅速上升或下降的波動趨勢。為了促進(jìn)住宅市場與經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，國家實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控政策。然而，政府實(shí)施調(diào)控政策的背景是住宅價格上漲，對上漲現(xiàn)象背后所隱含的住宅周期階段和階段性影響因素并不明晰。此外，目前國內(nèi)相關(guān)研究多是從分析住宅價格波動的影響因素出發(fā)研究住宅價格周期波動的影響因素，直接以住宅價格影響因素為自變量，以住宅價格周期為因變量，探索二者之間關(guān)系的研究較少。然而住宅價格周期有不同的階段，在不同的階段相關(guān)因素的影響方向和影響系數(shù)存在差異，而且全國層面和各個省份層面在影響因素方面也存在不同，因此直接以住宅價格周期階段為因變量來研究全國及各省份住宅價格周期影響因素具有重要的理論指導(dǎo)意義和現(xiàn)實(shí)意義�；谥袊≌袌龅默F(xiàn)實(shí)情況和國內(nèi)外研究現(xiàn)狀，在相關(guān)理論的支撐下，本書選取全國及31個省市2000年**季度至2012年第四季度的住宅銷售價格指標(biāo)，通過hpfilter選項(xiàng)對平減和季節(jié)調(diào)整后的數(shù)據(jù)進(jìn)行h-p濾波處理，去除時間序列的趨勢項(xiàng)，得到波動項(xiàng)，進(jìn)而根據(jù)三角圖法劃分全國及各省份的住宅價格周期為{擴(kuò)張期，正常期，收縮期}，并分析相應(yīng)的周期特征，從而得出影響因素研究模型的因變量。然后選取經(jīng)濟(jì)基本面、住宅市場和貨幣市場三個構(gòu)面的指標(biāo)作為自變量，運(yùn)用eviews軟件進(jìn)行二項(xiàng)probit模型回歸，根據(jù)回歸結(jié)果對住宅價格周期不同階段進(jìn)行歸納分析，得出在全國的層面上住宅價格收縮期影響顯著的因素是住宅市場本身和利率，并且住宅市場本身的因素影響大于經(jīng)濟(jì)基本面因素；而在住宅價格的擴(kuò)張期，對其影響顯著的因素較多，需要采取綜合措施抑制住宅市場的擴(kuò)張。在省份的層面上，需要根據(jù)收縮期和擴(kuò)張期及具體情況采取不同的措施。根據(jù)住宅價格周期類型和住宅市場狀況將全國及各省份劃分為不同的省市群，分析不同省市群的住宅價格周期影響因素規(guī)律，檢驗(yàn)實(shí)證假說，從而可以為政府制定分區(qū)域的宏觀調(diào)控政策和企業(yè)進(jìn)行分省份住宅開發(fā)投資決策提供理論支撐和建議。
NULL
|
